midium.ru

У сотрудничества с управляющей компанией есть свои плюсы и минусы. Благодаря собственной системе бронирования в отелях на протяжении всего года бывает не много пустующих номеров. В Park Inn соглашения с международными корпоративными клиентами обеспечивают до 80% гостевого потока. Все это можно отнести к положительным качествам сотрудничества. К его минусам, по мнению генерального директора компании Hotel Consulting & Development Group Александра Лесника, относятся высокие платежи за управление и, как следствие, более высокие сроки окупаемости. По его данным, вознаграждение за управление составляет 3-5% операционной прибыли, плата за бренд - 4-5%, за маркетинговую поддержку - до 1%. Дороже всего для девелоперов обходится участие в системе бронирования, а также премия за экономические показатели (последняя - до 20% чистой прибыли). Гостиничные операторы советуют инвесторам привлекать их уже на стадии проектирования гостиницы. Отношения между компанией-застройщиком и гостиничным оператором тогда выстраиваются, как правило, на основании договора технического содействия, по которому оператор в основном выполняет функции консультанта. В договоре предусматриваются некоторые обязательства: разработка концепции будущего гостиничного объекта, сопровождение его проектирования и строительства, освоение объекта, автоматизация, подбор и обучение персонала, подготовка отеля к открытию и открытие.

В процессе разработки концепции гостиничный оператор дает инвестору технические требования к будущему отелю (стандарты эксплуатации). В них описано, какие будут по площади номера, какой в них будет высота потолков, толщина стен и т.д.
Стоит отметить, что зарубежные операторы предъявляют свои требования к зданию отелей. Описание международных стандартов, которыми оперирует сетевая гостиница, может занимать несколько сотен страниц. Там детально расписывается все, начиная от площади комнат и общественных зон, до электрического напряжения на кухне и правил пожарной безопасности. В зависимости от страны эти стандарты могут различаться.
Ирина Кулагина, вице-президент по развитию бизнеса Interstate Management Services, Inc., говорит: «Отель - очень сложный организм, состоящий из множества частей, которые должны четко взаимодействовать между собой. Его можно сравнить с работой часов, где выход из строя одного элемента ведет за собой сбой всего механизма. Людям, впервые сталкивающимся с гостиничным бизнесом, это трудно представить». На стадии проектирования гостиничный оператор контролирует их соблюдение.

Управление отелем происходит по-разному: на основании договора управления, договора аренды или договора франшизы. Конечно же, прибыль и процент вознаграждения во всех формах договоров разные. В основе договора управления лежит принцип полной передачи управления в руки оператора. Вознаграждение, которое он получает, состоит из двух частей: процента от валового дохода гостиницы и процента от прибыли. Кроме того, владелец каждый год производит отчисления в резервный  фонд,  который  может быть использован на определенные нужды, например, на ремонт или переоснащение. О том, как строится управление отелем, рассказала Анастасия Дубровская, руководитель отдела продаж и маркетинга компании «Русские отели». По согласованию с владельцем назначаются генеральный управляющий и финансовый контролер, через которых оператор управляет отелем. Они осуществляют всю деятельность, необходимую для успешного функционирования объекта. Сюда входит управление персоналом, финансовое планирование, принятие операционных решений. Генеральный управляющий имеет право первой подписи. Договор управления определяет обязанности сторон на предпусковой стадии, принципы подготовки бюджетов, отчисления в резервные фонды и страхование, принципы отчетности, условия найма генерального управляющего и финансового контролера, срок договора, другие обязанности оператора, включая проведение тренингов и т.д.

Этот документ является рамочным соглашением и включает в себя также договор на централизованный маркетинг, использование торговой марки и бронирование. По договору франшизы у владельца и гостиничного оператором существует разделение полномочий. Оператор передает права использования в операционной деятельности торговой марки и ноу-хау (стандарты, которым должен следовать владелец). Владелец в-первую очередь берет на себя обязанность управления отелем. Он может осуществлять это самостоятельно или привлечь стороннюю компанию. Оператор обязан оказывать услуги по централизованному маркетингу, а владелец - обеспечить соответствие отеля стандартам сети. За этим соответствием оператор следит внимательно, осуществляя постоянные проверки. В соответствии с таким договором владелец выплачивает вознаграждение оператору за пользование товарным знаком, ноу-хау и услугами централизованного маркетинга. Обычно это фиксированный платеж из расчета на каждый номер, фиксированный платеж за каждое бронирование, а также ежегодные платежи, представляющие определенный процент от дохода. Они могут делиться на части: за пользование торговой маркой, централизованными услугами и т.д. Договор аренды - это, по сути, передача владельцем своего имущества в пользование оператору в целях получения прибыли. Такой договор предусматривает условия аренды имущества и размер ренты. Обычно рента определена как небольшой процент от валового дохода и/или прибыли. Главное отличие кондо-отелей от обычных гостиничных номеров - наличие разных собственников, совместно владеющих отелем. Собственник может проживать в студии или многокомнатном юните какое-то время, однако для этого ему необходимо заранее (в зависимости от сезона за 30, 60 или 90 дней) оповестить управляющую компанию о своем намерении.

-   Хотелось бы поговорить о формах управления гостиницей. Какие из них являются наиболее эффективными?
-  В большинстве случаев в РФ гостиницей управляет сам собственник, реже - управляющая компания. Все зависит от размеров объекта. Как правило, если гостиница небольшая, то и руководить ею проще, эффективнее. Если же речь идет о крупном отеле с большим объемом операций, то все обстоит сложнее. Чем лучше управление, тем эффективнее бизнес. В международной практике гостиничного бизнеса принято доверять управление гостиницей профессиональному оператору. Основаниями для этого являются накопленный опыт, проверенные стандарты и технологии управления, конкурентные преимущества известного бренда и пр. Профессиональное управление гостиницей, как и любым другим объектом инвестирования, является гарантией прибыльности.

-  Какие виды договоров между собственником и управляющей компанией наиболее распространены в российском гостиничном бизнесе?
-   В РФ самым распространенным, является договор доверительного управления. Также используется агентский договор, когда посредник действует в интересах и за счет собственника (принципала). Принципал может влиять на операционную деятельность. Агент обеспечивает прибыльность,но не имеет жестких ограничений по показателям эффективности. В долевом управлении оператор руководит всеми процессами отеля. Заказчик не имеет права вмешиваться в операционную деятельность, он лишь получает отчеты и прибыль. Оператор отвечает за результаты своей деятельности, за эффективность работы гостиницы, которая оценивается по соответствующим показателям. Срок зависит от оператора. Как показывает практика международных операторов, оптимальный срок -15-20 лет. Российские операторы заключают договоры на 5-7 лет с правом продления. Собственник работает с международным оператором и больше заинтересован в управляющей компании (УК) из-за бренда, а УК за счет собственника расширяет собственную сеть. В подобных договорных отношениях интересы УК больше защищены, нежели интересы собственника.

-  Распространен ли в российском гостиничном бизнесе франчайзинг?
-   До недавнего времени подобные отношения практически не развивались, это направление можно назвать относительно перспективным. Известный бренд позволяет привлечь больше клиентов, повышает рыночную стоимость гостиницы, однако гостиницы-франчайзи не всегда соответствуют требованиям франчайзера и не всегда имеют возможность платить за использование известного бренда без ущерба бизнесу. В основном по франчайзингу работают крупные международные операторы - такие, как Hilton, Marriott, Le Meridien и др. Для зарубежного оператора гораздо выгоднее вкладывать инвестиции в свой бренд или управлять чужим имуществом.