midium.ru

В последнее время девелоперы проявляют интерес к землям, находящимся под бывшими лагерями, пансионатами, домами отдыха. Их приобретают под строительство загородных отелей, домов отдыха, а также коттеджных поселков. Строительство первых объектов разрешено Земельным кодексом России. В отношении коттеджей ситуация значительно сложнее, однако это не останавливает девелоперов, они активно продолжают реализовывать такие проекты на рекреационных землях. О том, какие при этом используются схемы, рассказывает главный юрист юридической компании «Мегаполис Лигал» Елена Турецкова.

ПРАВОВОЙ СТАТУС
Земельные участки, занятые домами отдыха, пансионатами, объектами физической культуры и спорта, туристическими базами, детскими лагерями, а также лесопарками, относят к землям рекреационного назначения. Эти участки входят в большую категорию земель (всего их семь), которая называется «земли особо охраняемых территорий и объектов». Из-за не совсем удачно выбранной терминологии Земельного кодекса России (ЗК РФ) нередко возникает путаница, когда установленные законом ограничения только для одного подвида  этой   категории земель - а именно «земель особо охраняемых природных территорий» - распространяют на все остальные подвиды, в частности и на земли рекреационного назначения. Но это не так. Как уже было ранее сказано, ограничены в использовании только земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п.5 ст. 27 ЗК РФ).

ДВОЙНЫЕ СТАНДАРТЫ
Суды при возникновении споров в отношении предоставления   земельных  участков  для
организации отдыха, главным образом, поддерживают выше обозначенную позицию. Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа признал действия по отказу в государственной регистрации права собственности заявителя на земельный участок незаконными, поскольку спорный земельный участок, используемый для организации отдыха, относится к землям восстановительного назначения, а регистрирующий орган не предоставил доказательств, подтверждающих отнесение этого земельного участка к землям особо охраняемых природных территорий. Тем не менее, в судебной арбитражной практике встречаются и иные точки зрения на толкование нормы ст. 27 ЗК РФ. Земли рекреационного назначения (например, для размещения туристической базы) суды относят к земельным участкам, ограниченным в обороте и не подлежащим предоставлению в частную собственность. При этом даются ссылки на п. 5 ст. 27 ЗК РФ и Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях». Так, некоторые суды считают, что ограничения в обороте, установленные для земель особо охраняемых природных территорий, распространяются и на земли рекреационного назначения.

РАЗУМНОЕ ОГРАНИЧЕНИЕ
ЗК РФ не ограничивает в хозяйственном обороте земли рекреационного назначения, и поэтому, их можно приобрести в частную собственность, продать, арендовать, но на этих землях разрешается только та деятельность, которая соответствует их целевому назначению. Это значит, здесь можно размещать базы отдыха, гостиницы и другие объекты, предназначенные для отдыха.
С натяжкой к ним можно отнести и торгово-развлекательные центры, магазины, которые могут находиться в рекреационной зоне. С размещением домов (коттеджей) ситуация иная. Из буквального толкования ЭК РФ следует, что строительство жилых частных домов на землях особо охраняемых территорий рекреационного назначения невозможно. Тем не менее, практика строительства коттеджных поселков существует.

В ОБХОД
Есть определенные механизмы, с помощью которых компании выходят из положения:
1.  Самый распространенный и безопасный из них, когда построенные дома с участками не продаются, а предоставляются в долгосрочную аренду как апартаменты. В этом случае весь комплекс позиционируется как клубный дом отдыха, где члены клуба имеют право на аренду апартаментов.
2.  Заинтересованное лицо организует спортивно-рекреационную базу, что подразумевает строительство спортивных домиков, не предназначенных для постоянного проживания. Далее члены спортивного клуба приобретают их вместе с земельными участками. В этом варианте вызывает сомнения именно получение в собственность гражданином домика, хоть и называемого «спортивным».
3. Коттедж приобретается покупателем в собственность в качестве «микрогостиницы», сдается в аренду управляющей компании, которая в свою очередь сдает в аренду гостиницу «туристам». В этом случае соблюдается рекреационный характер деятельности, но возникает множество проблем. Во-первых, получается, что собственник «микрогостиницы» занимается предпринимательской деятельностью. Если он не имеет статуса индивидуального предпринимателя, у компетентных органов могут возникнуть к нему вопросы и основания привлечения его к административной ответственности (по ст. 14.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях «Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации»). Помимо этого, возможны проблемы с налоговыми органами как у собственника, так и у управляющей компании. И самое главное: такая сделка по сдаче в аренду «микрогостиницы» управляющей компании является ничтожной как мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (учитывая, что собственник «микрогостиницы» намерен сам там проживать, пусть даже не постоянно).
4. Существует практика, когда в технических паспортах БТИ указывается наименование объекта как «домика» (и, соответственно, регистрация права не на «коттедж», а на «домик»). Как было сказано выше, расположение на земельном участке жилых частных строений, в том числе «домиков», будет являться нарушением целевого использования земельного участка (в данном случае важным является цель использования объекта, а не его размер). В последних трех вариантах компания рискует получить претензию со стороны уполномоченных органов о нецелевом использовании земельного участка и дальнейшие разбирательства.