midium.ru

В Новосибирской области всерьез взялись за решение жилищной проблемы. По результатам года строители должны взять планку в 1 млн. кв. м, увеличив ввод новостроек в области в полтора раза по сравнению с прошлым годом. Чиновники объясняют темпы строительства освоением крупных территорий и упрощением процедуры согласований. По словам застройщиков, основной объем обеспечила точечная застройка, и до комплексного освоения обширных территорий пока еще далеко.
С 2001 года объемы строительства в Новосибирской области постоянно росли, за исключением 2005 года, когда было построено такое же количество жилья, что и в 2004. Ежегодно темпы строительства увеличивались в среднем на 50 000 кв. м. В предыдущем году в Новосибирской области было построено немного больше, чем 700 000 кв. м жилья, в этом планируется сдать 1 млн. кв. м. Таким образом, рост темпов строительства жилья по результатам нынешнего года составит всего 42%. Но это 300 000 кв. м, и нельзя отрицать, что такие темпы строительства впечатляют.
Из намеченного миллиона квадратных метров жилья 800 000 кв. м будет возведено непосредственно в Новосибирске. 200 000 кв. м, которые должны быть построены в области, представляют собой в основном индивидуальную жилищную застройку. Сейчас таких домов в самом областном центре нет, но в ближайшем будущем новосибирские власти планируют сформировать на окраинах города участки и отдать их населению под ИЖС. По темпам строительства город также лидирует по отношению к области - по сравнению с 2005 годом, когда в столице Сибири было построено лишь 530 000 кв. м, в этом году будет построено на 51% больше.

Спор о высоком.
Осилив планку в 800 000 кв. м, область будет морально готова к тому, чтобы выйти на лакомый миллион. «План на 2007 и последующие годы - возведение не менее 1 млн. кв. м новостроек», - заявил начальник Департамента строительства и архитектуры Мэрии Новосибирска Сергей Боярский. Брать рубежи планируется за счет выделения под комплексную застройку больших территорий. По словам Боярского, освоение больших площадок уже в этом году обеспечило увеличение темпов строительства. Сейчас в городе есть девять таких участков, общая площадь которых составляет 518 га: Тихвинский, Плющихинский, Весенний, Стартовый-Горский, Южно-Чемской, Акатуйский, Береговой, Ключ-Камышенский микрорайоны и Родники. Помимо этого, по его словам, свою роль в прорыве сыграла аукционная схема распределения участков, которая упростила процедуру предоставления земли под строительство и уменьшила количество согласований с техническими службами.
Сами застройщики соглашаются с тем, что текущий рывок по вводу жилья в самом деле достигнут за счет увеличения предоставленных площадок, но не тех, о которых говорят власти. «Речь идет о небольших участках под точечную застройку, а не о крупных площадках», - уточняет директор строительной компании «Союз10» Александр Михайлов. По его мнению, подавляющее большинство небольших участков было выдано целевым способом три года назад. «С самой перестройки площадок под строительство выделялось крайне мало, и строители долгие годы убеждали власти активизировать их раздачу, - рассказывает Михайлов. - В 2003 году Земельная комиссия мэрии ускорила выдачу участков и увеличила их объем. Как правило, выделялись маленькие участки под строительство 1-2 домов. Чтобы построить дома, которые будут сданы в нынешнем году, застройщикам потребовалось три года: год-полтора ушли на строительство и столько же - на получение согласований». Так что дело, по его словам, вовсе не в активном участии властей в градостроительной политике, а в освоении того, что было получено раньше. Но если посмотреть на объем выполненных строительно-монтажных работ, понятно, что в значительной части сданные объемы жилья обеспечены заделом предыдущих лет. По сравнению с 2005 годом, по данным Росстата, их объем в Новосибирске увеличился лишь на 24%. Таким образом, невзирая на высокий объем сданного жилья, непосредственно строительных работ было выполнено значительно меньше. Это говорит о том, что по части сданного в нынешнем году жилья основные работы выполнялись в течение предыдущих лет. «Если сравнивать с прошлым годом, то реального увеличения строительных работ не произошло», - соглашается директор строительной компании «Атон» Александр Крымко.

Большие партии.
В принципе, сегодня новосибирские власти в серьез пытаются сфоримровать условия для комплексного освоения больших территорий и строительства жилых микрорайонов. Глава областного Департамента строительства и ЖКХ Владимир Анисимов признает, что необходимо переходить от точечной застройки к комплексному освоению территорий. По его мнению, разрабатываемый сегодня генплан города определяет несколько крупных площадок под перспективную застройку. Генеральный план развития Новосибирска, который планируют утвердить в 2007 году, предусматривает выделение под перспективное строительство жилья 11 млн. кв. м.
В настоящее время новосибирские девелоперы осваивают несколько крупнейших площадок города, в том числе микрорайоны Родники, Плющихинский и Тихвинский. В ближайшие год-два только здесь должно быть построено примерно 200 000 кв. м жилья. По данным городской администрации, эти три участка уже определены Росстроем как участники программы «Доступное жилье», в рамках которой они получат государственные гарантии на сумму 647 млн. рублей. Госгарантии будут предоставлены на три года и пойдут на субсидирование процентных ставок по привлеченным кредитам. Конечно, еще неизвестно, кто выступит заемщиком кредитов - непосредственно девелоперы этих территорий или Администрация Новосибирска.
Микрорайон Родники общей площадью 74 га с 1992 года застраивает компания «Энергомонтаж». По мнению директора компании Леонида Сидоренко, в 2005 году было сдано 50 000 кв. м жилья, в этом году должны сдать 70 000 кв. м. В дальнейшем компания планирует ежегодно вводить по 100 000 кв. м жилья. В целом площадка предусматривает строительство 750 000 кв. м. Главными покупателями квартир, строящихся здесь, являются жители Калининского района города и работники расположенного рядом завода химконцентратов.
Девелопером Плющихинского микрорайона является компания «Дискус плюс», которая в апреле этого года пробрела на аукционе право аренды участка площадью 6 га, расположенного на его территории. Общая площадь микрорайона составляет 57 га. В будущем на ней может быть построено 525 000 кв. м.
Помимо этого, «Дискус плюс» занимается застройкой Восточного микрорайона, расположенного на окраине города. Площадь осваиваемого участка составляет 8,7 га. Как рассказал ББ директор компании Сергей Малеев, в 2005 году было сдано 18 000 кв. м жилья, а в этом году планируется построить не менее 80 000 кв. м. Добиться увеличения объемов строительства компании поможет собственное производство: в 2001 году «Дискус плюс» приобрела цеха обанкротившегося завода крупнопанельного домостроения №6 и возобновила выпуск железобетонных изделий. Тихвинский микрорайон застраивает компания «Сибсервисстройреконструкция». До 2010 года здесь должно быть построено 155 000 кв. м жилья. Для этого с 2003 года ведется снос ветхого и аварийного жилья. «Сегодня мы переселили уже около 1500 человек», - сообщил директор компании Владимир Литвинов.
До 2010-2015 года планируется освоить и другие площадки.
Горский микрорайон с 1994 года застраивает концерн «Сибирь». В течение ближайших трех-четырех лет на 20 га компания планирует построить 30 жилых домов общей площадью 360 000 кв. м.
В нынешнем году началось освоение еще одной крупной площадки - Весеннего микрорайона в Первомайском районе. Право на его застройку получила компания «Первый строительный фонд». «На территории 15 га планируется построить 240 000 кв. м, из которых жилье составит примерно 150 000 кв. м, остальное - магазины, спортивный центр, детский сад и школа», - рассказала главный инженер компании Ольга Кылосова.
Начинается освоение и других крупных площадок - Южно-Чемского (85,5 га), Акатуйского (31,7 га), КлючКамышенского (164 га) и Берегового микрорайонов. Кроме того, в Новосибирске имеется резерв на освоение 260 га (250 000 кв. м новой застройки) - это 2800 участков в семи районах города, освоение которых начнется в ближайшие 3-4 года. Помимо этого, специалисты мэрии сегодня определяют размещение дополнительных площадок индивидуальной застройки в пригородной зоне.
Всего за счет освоения крупных территорий в городе планируется сформировать 4,8 млн. кв. м жилья и социальной инфраструктуры, в том числе 19 школ и 40 детских дошкольных учреждений.

Нестройные ряды.
За счет больших объемов строящегося жилья компании, которые занимаются освоением крупных площадок, прочно и надолго заняли лидерские позиции на рынке Новосибирска. В принципе, в лидеры по объемам строительства каждый год выходят новые участники, что говорит о большом влиянии точечной застройки на общую статистику. Так, если в 2004 году наибольший объем жилья построили Управление капитального строительства Мэрии Новосибирска (59 000 кв. м), СУ-9 (41 000 кв. м) и УКС Сибирского отделения РАН (31 000 кв. м), то в 2005 году в тройку лидеров вышли совершенно другие компании - концерн «Сибирь» (71 000 кв. м), СМУ-100 (48 000 кв. м) и «Энергомонтаж» (43 700 кв. м). Среди других активных игроков, оказывающих влияние на объемы сдаваемого жилья, можно отметить компании «Союз-10», «Монтаж спецстрой», МЖК «Энергетик», «Струг», «Грин», «Новосибирск-Строймастер», «Новосибирскжилстрой-2», «КраснообскМонтажспецстрой», ПТК-30, «Кварсис», СМУ-3С и СМУ 3/1.

Ставка на «панель».
Сейчас на рынке Новосибирска наблюдается высокий интерес застройщиков и покупателей к панельному жилью. Если в 2004 году в Новосибирске его было построено 34 000 кв. м, то в 2005 году, по данным Мэрии Новосибирска, - уже 75 000 кв. м. Таким образом, в предыдущем году «панели» построили в 2 раза больше, чем в 2004 году, после чего ее часть в общем объеме жилого фонда достигла 15%. В то время как в других городах Сибири доля панельных новостроек составляет не менее 30%, а в Москве доходит до 50%.
В этом году город должен обогатиться еще 150 000- 200 000 кв. м «панели». Более 80% панельных домов в 2005 году построили компании «Энергомонтаж» и «Дискус плюс». Первая сдала 43 700 кв. м типового жилья, вторая - 16 900 кв. м.
Активное строительство панельного жилья обусловлено массовым спросом на дешевые квартиры. Что, соответственно, резко увеличило и цены на саму «панель» - за три квартала нынешнего года они выросли более чем на 30%. По словам директора по маркетингу компании «Сибакадемстройнедвижимость» Павла Смелова, доля панельного жилья будет только увеличиваться. Городские чиновники согласны с этим прогнозом.
По словам риэлтеров, увеличение спроса на «панель» и вообще на новостройки связан, в числе прочего, с развитием ипотечного кредитования. Если раньше ипотечные схемы применялись в основном для сделок на вторичном рынке, когда кредит дается на приобретение уже существующего жилья, то сегодня с использованием ипотеки можно купить новое жилье практически у всех крупных застройщиков. «В начале года с использованием ипотеки продавалось не более 5% квартир, однако сегодня их доля увеличилась в разы», - поясняет специалист агентства недвижимости «Сибакадемстройнедвижимость» Елена Рындина. По ее данным, количество сделок с использованием ипотеки составляет сегодня не менее 10-20% от общего количества сделок на первичном рынке. У крупных застройщиков, таких как «Энергомонтаж», ипотечные сделки составляют более 50%.
С развитием ипотечного кредитования и повышением спроса растут и цены - с начала года новостройки подорожали более чем на 30%. Сегодня их средняя стоимость равна около 30 000 рублей за кв. м. Правда, новосибирские риэлтеры называют разные данные. Так, по данным агентства «Сибакадемстройнедвижимость», средняя цена квадратного метра в третьем квартале этого года составила 28 800 рублей против 25 340 рублей в начале года. У агентства RID Analytics немного иные сведения - средняя цена метра составила 31 580 рублей и с декабря 2005 года выросла на 32%.