midium.ru

Почти одновременно с аукционной схемой распределения земли Правительство России запустило программу «Доступное жилье» - плановую гонку по увеличению темпов строительства жилья и ипотечного кредитования. Таким образом, оно предполагало заставить местных чиновников в соревновательном духе ускориться и одним махом разрубить проблемный узел строительства, сдерживающий стремительное движение назад, к ударным темпам 70-х. Однако оказалось, что среди губернаторов мало кто обладают политической волей и готовы на пустом месте образовать обширную стройку.

Успеть к столу.
Проект «Доступное жилье» начал действовать в России с 2006 года, несмотря на то, что объявлено о нем было еще в 2004. Очевидно, за два года губернаторы имели возможность оценить последствия запуска национального проекта и подготовить строительную отрасль в своих губерниях к великим подвигам. Но, по всей видимости, не почувствовали вертикаль власти, которая поставила задачу удвоить объемы строительства жилья к 2010 году.
В 2007 году закончится первый этап проекта, в течение которого Правительство России распределит первые финансовые средства, также на строительство коммунальной инфраструктуры для инвестиционных проектов. В бюджет 2007 года «на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях увеличения объемов жилищного строительства» заложено две суммы - 3,8 млрд. рублей на субсидирование процентных ставок по кредитам, полученным на создание инфраструктуры, и 17,5 млрд. рублей в виде госгарантий. Предполагается, что в следующем году деньги будут выделены для 7,8 млн. кв. м строящегося жилья. По мнению главы Росстроя Сергея Круглика, «количество регионов, которые будут участвовать в проекте "Доступное жилье", не ограничено». Критерии, по которым будут определяться субъекты Федерации - потенциальные участники проекта и заемщики кредитов с госгарантиями - уже известны. Среди них очень интересны два - это «высокие темпы роста спроса на жилье», что характерно для неразвитых в строительном отношении регионов, и «наличие инвестиционных проектов развития коммунальной инфраструктуры для земельных участков под жилищное строительство», т.е. крупных градообразующих проектов. Однако ответственные за успех «Доступного жилья» лица не скрывают того, что финансирование пойдет в те регионы, которые по сей день успешно увеличили темпы строительства жилья. Этим планам соответствует и идея отработать механизмы программы на 10 крупнейших инвестиционных проектах, каждый общей площадью от 1 млн. кв. м с как минимум 30% жилья.

«На примере этих проектов мы собираемся в рабочем режиме отработать систему взаимодействия частных компаний с федеральными и муниципальными властями, в том числе и по вопросам государственных субсидий, - заявил министр регионального развития России Владимир Яковлев. - До конца года Росстрой подготовит постановление Правительства России, в котором будут четко описаны обязанности всех заинтересованных сторон, принимающих участие в проектах». По мнению Круглика, после того, как появится официальное постановление, Росстрой вывесит на своем официальном сайте критерии отбора и будет оформлять заявки от потенциальных участников. В 2007 году, по мнению Круглика, первые регионы получат финансирование в рамках проекта «Доступное жилье».
И тут оказалось, что таких проектов у нас в провинции более чем достаточно. Кроме района «Академический» в Екатеринбурге, «Большого Домодедово» в Подмосковье и «Морского фасада» в Петербурге, существуют гигантские проекты «Солнечная долина» в Челябинске, «Правоград» в Калуге, «Лесная поляна» в Кемерово, «Старый аэропорт» в Брянске, «Родники» в Новосибирске, крупный проект в Хабаровске. Однако на всех финансирования не хватит. Сохранить лицо. О том, что надо удваивать объем строительства, губернаторы спохватились только в 2006 году, когда ответственные за реализацию проекта - вице-премьер Дмитрий Медведев, Владимир Яковлев и Сергей Круглик - начали «гастрольный тур» по стране. За последние полгода ответственная троица побывала практически во всех областях России. Поэтому можно констатировать одно - контакт на высшем уровне есть. Функции у них были четко распределены - Медведев ругал, Круглик хвалил, а Яковлев подписывал соглашения. Эти-то соглашения о взаимодействии по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», заключенные Министерством регионального развития с главами областей, и сыграют в будущем свою роль в определении «хороших» и «плохих». По мнению Сергея Круглика, в соответствии с этими соглашениями у каждого губернатора теперь есть план на строительство жилья с 2006 по 2010 год. Планы должны стать главным стимулом для наращивания темпов строительства жилья, поэтому заведомо они были поставлены на грани возможностей. Правительству России по душе круглые и понятные цифры. Так, для Кемеровской области, в которой строительство активно развивается, шаг ежегодного прироста должен составить 100 000 кв. м, а в Мурманской, где строительная отрасль почти не дышит, - 10 000 кв. м.
В соответствии с федеральной целевой программой «Жилище», которая Правительством России именуется не иначе как инструментом реализации «Доступного жилья», в 2007 году в России должны построить 56,3 млн. кв. м. В 2005 году было возведено 43,6 млн. кв. м. В первые девять месяцев 2006 года - всего 26 млн. кв. м. Учитывая, что в конце года сдается большая часть объектов, можно ожидать, что объем готового жилья до конца 2006 года все-таки достигнет планки 50 млн. кв. м. Однако при анализе реального положения дел в каждом регионе и сравнения его с намеченными Правительством РФ планами становится понятно, что губернаторы и строители стараются изо всех сил, однако удовлетворить федеральные амбиции не могут.

Губернатор Свердловской области Эдуард Россель заявил о том, что уже в этом году его епархия план выполнит и построит 1,25 млн. кв. м жилья. Учитывая, что к сентябрю область построила немного больше 500 000 кв. м, строителям придется очень сильно постараться, чтобы сгладить шероховатости в отношениях Росселя и Медведева.
Многие губернаторы в отчаянии начали искать способы выкрутиться из сложного положения. И нашли их в том, на чем глаз давно не останавливался, - заплесневелых постсоветских недостроях. В 2006 году почти во всех регионах эти объекты оперативно «упаковали» и сдали госкомиссии. Но это был первый и последний приличный шанс сохранить лицо. Все, что можно было сдать в этом году, сдали. В будущем году за счет недостроев они уже не вырвутся вперед. Однако Сергей Круглик верит, что выход из трудного положения найти можно всегда. «Главы администраций адекватно оценивают ситуацию, - сказал он. - Задача поставлена, и субъекты Федерации, обладающие полнотой власти, смогут найти способы ее решения». Видимо, Сергей Круглик меньше ездил по регионам, чем Дмитрий Медведев, не столь уверенный в полноте власти.
Впрочем, у некоторых губернаторов эта полнота на самом деле есть - как, например, у губернатора Чукотки Романа Абрамовича. До сих пор в его губернии все было хорошо - в 2004 году она лидировала по обеспеченности населения жильем (28,4 кв. м на человека при существующем социальном нормативе 18 кв. м). Активное строительство практически избавило область от ветхого жилья. Более того, по темпам жилищного строительства за последние пять лет (2000-2005 годы) Чукотка стала абсолютным лидером, обеспечивая средний ежегодный прирост 330%. Однако как только грянул проект «Доступное жилье», темпы неожиданно упали - в этом году на Чукотке построено только 900 кв. м жилья. Искать в этом тенденцию невозможно - просто все, что можно было построить, уже построено. Да и вряд ли кто-то поругает Абрамовича - быстрее всего сошлют в Самару или Киров, где за последний год темпы строительства жилья резко снизились.

Запретная тема.
Традиционные методы мотивации застройщиков погрязли в ряде законодательных огрехов - закон №214 о долевом участии лишил их финансирования, а закон №191 об аукционах на землю - участков. Поэтому у губернаторов осталось одно средство - политическая воля. Иначе как своеобразной формой ее проявления и попыткой сохранить лицо не легко объяснить оптимистичные высказывания Администрации Кировской области о ходе реализации проекта «Доступное жилье» - с начала года, по данным Росстата, здесь построено 67 000 кв. м, или 0,05 кв. м на человека, в то время как в 2005 году - 257 500 кв. м. Отметим, что в Европе нормальные темпы прироста жилья в год составляют 0,7-1 кв. м на человека. При любых вариантах развития вряд ли области удастся избежать минусового показателя по вводу жилья в 2006 году.
Вторым аутсайдером является Самарская область - темпы строительства жилья в ней и так растут очень редко, а в этом году падение может быть грандиозным - за первые девять месяцев в области построено всего 294 500 кв. м, в то время как в 2005 году ввели 922 000 кв. м. По информации Министерства экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области, «в первом полугодии 2006 года на территории городского округа Самара не было введено ни одного квадратного метра жилья». В прошлом году прирост нового жилья на человека составил 0,3 кв. м, поэтому прирост текущего года - 0,09 кв. м - можно назвать значительным падением отрасли. По данным министерства, строительству в области препятствуют в числе прочего неразвитость градостроительного планирования и отсутствие подготовленных земельных участков. Меж тем, к 2010 году в области необходимо построить 2 млн. кв. м жилья.
Губернатор Брянской области Николай Денин, довольный объемами строительства в своем регионе в этом году, опасается срыва планов в будущем. По его мнению, в области работает много застройщиков из других регионов России, «объемы же их работ учитываются по месту регистрации предприятий». Так что кто-то, как, например, Денин, прикрытие на будущее уже нашел.
Однако право последнего голоса все равно останется у федеральных властей. «Контролировать исполнение проекта "Доступное жилье" в регионах будет Министерство регионального развития, - говорит Круглик. - И если области не будут выполнять планы строительства без объективных причин, будут приниматься соответствующие меры». Так что уже в ближайшие 1-2 года стоит ожидать рокировок на уровне исполнителей политической воли.
Еще два региона претендуют на выполнение поставленных планов - Новосибирская и Псковская области. У последней есть все основания бить себя в грудь - из «положенных» 93 000 кв. м жилья за девять месяцев уже построено 76 200 кв. м. А вот новосибирский вице-губернатор Владимир Анисимов рискует прослыть голословным - с января по сентябрь нынешнего года в области было построено практически 490 000 кв. м, но до конца года необходимо удвоить объемы до миллиона.
Многие губернаторы вообще не хотят распространяться на тему строительства жилья в регионе, а уж тем более о ходе реализации национального проекта. Понятно, что немногим из них удастся выполнить согласованные с Минрегионразвития планы. Не выполнить план в этом году рискуют Московская область (надо 6 млн. кв. м, построено с января по сентябрь 2,9 млн. кв. м), Санкт-Петербург (надо 2,3 млн. кв. м, построено 1 млн. кв. м), Иркутская область (надо 400 000 кв. м, построено 124 000 кв. м), Татарстан (надо 1,77 млн. кв. м, построено 842 000 кв. м), Красноярский край (надо 876 000 кв. м, построено 227 000 кв. м). Заместитель губернатора Ярославской области Вячеслав Блатов честно признался в том, что в этом году область не построит необходимых 260 000 кв. м жилья.

Синдром маленьких цифр.
Если крупные регионы с развитыми рынками жилья оказались в списке аутсайдеров, то в лидеры вырвались области, которые до сих пор принято было называть депрессивными. Хотя, несмотря на кудрявую статистику, большинство из них такими и остаются. В трех регионах жилья за первые девять месяцев 2006 года было построено больше, чем в целом за 2005 год, - на Сахалине, Камчатке и в Калининградской области, а в Кургане, Кемерово и Чечне объемы фактически одинаковые, что обеспечило одинаковый прирост жилья на человека. И если Кемеровскую и Калининградскую область можно назвать развитыми регионами - в них за девять месяцев нынешнего года было построено 570 000 и 326 000 кв. м соответственно при относительно нормальной обеспеченности местного населения жильем, увеличение объемов строительства в остальных перечисленных регионах иначе как случайностью назвать сложно. «Все они были крайне депрессивны в плане строительства в прошлые годы, поэтому, я думаю, причина "взрыва" - в "низком старте"», - считает начальник отдела маркетинга корпорации «Квартира.Ру» Юрий Кочетков. С другой стороны, среди регионов-лидеров достаточно областей, развивающихся за счет одной промышленной отрасли. Так, Кузбасс строится на угольные деньги, Сахалин и Камчатка - на нефтяные и рыболовные. «Темпы строительства жилья в этих регионах увеличиваются за счет реинвестирования, - говорит генеральный директор компании "Пересвет-Регион" Михаил Лубенец. - Например, в Тюменской области в строительство жилья неплохо вкладывается прибыль от нефтедобычи». Причину увеличения темпов строительства, по его мнению, можно увидеть и в элементарном росте спроса на новое качественное жилье. Впрочем, несмотря на рост доходов населения во многих регионах, московские девелоперы не готовы осваивать удаленные области. «Для того, чтобы строить, например, на Сахалине и Камчатке, нужно сформировать мощное дальневосточное отделение, потому что управлять таким бизнесом отсюда, из Москвы, не реально», - говорит коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев.

Статистика - вещь податливая. III квартал 2006 года смешал все карты. Так, если одним из лидеров по темпам строительства жилья в первом полугодии являлась Мурманская область с троекратным увеличением объемов сданного жилья, то спустя три месяца она же оказалась в аутсайдерах - по данным Росстроя, темпы упали на 3%. Прямо противоположная ситуация с Магаданской областью. В первом полугодии она плелась в хвосте, а уже к сентябрю она стала абсолютным лидером - в ней было построено в 14,5 раз больше, чем за то же время в 2005 году.
Статистику Росстрою предоставляет Росстат, Росстату - облстаты, которые, в свою очередь, берут информацию в муниципальных ведомствах на местах. Из-за такой длинной производственной цепочки и транспортировки хрупкие цифры могут деформироваться и теряться. Так, например, уже второй год до Росстроя «не доходят» данные Росстата о строительстве в Чечне, куда из федерального бюджета делегируются гигантские средства на строительство и восстановление объектов жилья и социальной инфраструктуры (читайте статью «Чеченский перелом»). Статистика актуальна как никогда - у субъектов Федерации сегодня есть все поводы играть на цифрах. До 2010 года, когда на ковер позовут Дмитрия Медведева, еще далеко, а 2007 год, когда первые государственные деньги, выделяемые в рамках программы «Жилище» и проекта «Доступное жилье» на создание инфраструктуры участков, близок, и все прогрессивные губернаторы и мэры уже вступили за них в борьбу. «Наверное, у губернаторов и чиновников на местах есть сегодня стимул получить эти деньги, и наверняка интерес некоторых из них связан с личным обогащением за счет дополнительных федеральных средств, - предполагает генеральный директор компании "Новая Площадь" Денис Семыкин, - но тип чиновника, который думает только о сегодняшнем дне, отмирает». Кочетков считает, что интерес чиновников связан, первым делом, не с возможностью обогатиться, а с решением за счет федеральных властей социальных проблем. «Местные власти заинтересованы в реальном увеличении стройки, так как это формирует рабочие места, дает дополнительные налоги, а главное - позволяет решать текущие задачи в социальной сфере», - говорит он. Девелоперы оптимистично смотрят на «плановую гонку» в сфере строительства - даже в том случае, если чиновники будут спекулировать на цифрах. «В российских регионах на фоне проекта "Доступное жилье" начинается соревнование, как в советские годы, - кто больше построит, и я в этом ничего плохого не вижу», - говорит председатель совета директоров компании «Юситек» Владимир Косой. Впрочем, определить, кто и кого толкает - Медведев губернаторов или губернаторы Медведева, - трудно. Судя по отзывам местной прессы, Медведев редко бывал доволен происходящим. Практически всем он вынес приговор: проект «Доступное жилье» срывается на уровне областных администраций.