midium.ru

Строить склады в Ростове выгоднее, чем арендовать.
Крупные логистические компании пришли в Ростов раньше крупных ритейлеров. И успели подготовить для них «запасной аэродром» в виде арендованных площадей не самого высокого качества. Но стремительное развитие торговли установило свои правила - логистам пришлось срочно строить склады.
Спрос на складские помещения в Ростове-на-Дону заметно превышает существующее предложение и растет по мере прихода в регион крупных федеральных ритейлеров, а также развития местных торговых и производственных компаний. Сейчас общая площадь складских помещений в Ростовена-Дону, по прогнозным данным компании Knight Frank, составляет примерно 190 000 кв. м. Для удовлетворения существующего спроса необходимо еще как минимум 250 000 кв. м новых складских помещений. Суммарный спрос только на склады класса А - 150 000 кв. м. Но таких предложений на местном рынке нет, да и помещения, соответствующие классу В, в Ростове можно пересчитать по пальцам. А именно на таких складах привыкли работать транснациональные и федеральные российские сети. По мнению Евгения Сосницкого, генерального директора риэлтерской компании «Титул», более 70% уже построенных помещений - это неотапливаемые склады, в то время как арендаторам все чаще нужны помещения с температурным режимом и хорошей транспортной доступностью. В связи с тем, что новых складов строится очень мало, а «советские пережитки» арендаторов уже не устраивают, количество сделок по аренде, по прогнозным данным компании «Риэлти», уменьшается.
Процесс входа на местный рынок транснациональных компаний и крупных отечественных ритейлеров формирует в Ростове новый рынок. Если раньше складской бизнес означал сдачу площадей в аренду, то сейчас в городе появляются специализированные логистические компании, которые готовы заняться приемом, ответственным хранением и доставкой грузов. Сейчас в Ростове предлагают свои услуги несколько сетевых логистических компаний - «Национальная Логистическая Компания», входящая в консорциум «РосЕвроГрупп», FM Logistic, Rewico и «Лоджикон». Пока все они работают на арендованных складах, площади которых достаточно скромны - от 1000 до 6000 кв. м.

Вилами на Дону.
Строительство новых складов в Ростове пока ведется достаточно медленными темпами, поэтому в ближайшее время ожидать насыщения рынка качественными помещениями, увы, не приходится. Сейчас Ростов удовлетворяет около 5% существующего спроса на логистику. Для региона нехватает даже нескольких десятков тысяч квадратных метров новых складских площадей.
Среди вышеперечисленных игроков рынка логистических услуг собственные складские площади в Ростове сегодня строит только НЛК. В настоящее время она завершает возведение первой очереди логистического комплекса класса А в Батайске, городе-спутнике Ростова, через который проходит трасса на Краснодар. Общая площадь первой очереди составит 20 000 кв. м. Затраты на квадратный метр оцениваются в $800. Таким образом, первая очередь обойдется примерно в $16 млн. В общем НЛК планирует возвести здесь 40 000-60 000 кв. м современных складов. Проект оценивается в $45 млн. Предполагаемая окупаемость комплекса - 5-6 лет. «Объемы площадей, которые мы планируем ввести, будут востребованы на рынке, - уверен Сергей Рубан, директор ростовского представительства НЛК. - Большинство наших клиентов не имеют региональных складов».
Другие логисты только собираются строить. Еще в 2004 году о намерениях возвести в Ростовской области крупный логистический центр класса А заявила компания FM Logistic, однако реализация данного проекта долгое время откладывалась. Необходимость строительства собственного склада связана с планами стратегического партнера FM Logistic - французской сети Auchan, которая планирует в текущем году возвести в Ростове свой гипермаркет-дискаунтер. Больше полугода назад логистическая компания, похоже, определилась с масштабом и участком для своего проекта. По всей вероятности, он будет реализован в поселке Рассвет Аксайского района Ростовской области, рядом с федеральной трассой M4 «Дон». Площадь комплекса - 10 000 кв. м, бюджет - $10 млн.
Совсем недавно был анонсирован проект британского инвестиционного фонда Raven Russia, который совместно с московской ГК «Авалон» планирует возвести в Ростове складской комплекс площадью 230 000 кв. м. Стоимость комплекса, возведение которого начнется во второй половине 2007 года, составит $166 млн. Для строительства был выкуплен участок земли площадью 47,6 га, расположенный вблизи федеральной трассы М4 «Дон». Сумма сделки составила примерно $50 млн. Ввод в строй нового комплекса предполагается на 2008 год.
В сфере логистических услуг уже больше 10 лет работает ростовская «Южная логистическая компания», ранее являвшаяся одним из подразделений компании «Крокус-Косметика», известной на ростовском рынке как дистрибьютор Gillette, L'Оreal, Schwarzkopf & Henkel и иных марок. Сейчас компания располагает примерно 10 000 кв. м складских площадей, планируя их последующее расширение. Ряд местных компаний, например «Васильев и сыновья», «Энергосоюз», «Рослокомотив», также рассматривают возможность создания новых логистических и складских комплексов. Поиск потенциальных инвесторов, готовых вложить деньги в строительство складских комплексов и логистических терминалов, сейчас осуществляют многочисленные собственники земельных участков, находящиеся на окраинах Ростова, вблизи федеральных трасс, в том числе крупная строительная компания «СВА». «Логистический бизнес сегодня достаточно привлекателен и бурно развивается, - говорит Сергей Сендюк, генеральный директор компании "КрокусКосметика". - Доля дохода в обороте логистических компаний в среднем по рынку достигает 15-20%. Рынок имеет большой потенциал роста».

Вокруг города.
Многие склады «советского происхождения» расположены близко от центра города, где на протяжении нескольких лет подряд наблюдаются постоянные автомобильные пробки. Поэтому современные комплексы строят ближе к окраинам, рядом с федеральными автотрассами. Но окраина окраине рознь. «Основной поток грузов идет в Ростов с юга и востока (Краснодар и Москва), - отмечает Анжела Бабиян, специалист отдела продаж коммерческой недвижимости компании "Дон-МТ". - Поэтому интересными местами для строительства склада являются микрорайон Александровка, улицы Орская и Левобережная, но никак не Чалтырь или Радионовка - это "тупиковые" направления. Например, те склады, что строит НЛК, будут очень востребованы, это выгодное место - южное направление и въезд в город». По мнению Павла Дарманьяна, специалиста по продаже коммерческой недвижимости компании «Риэлти», наибольший интерес для покупателей складских площадей представляют такие районы, как Нахичевань и Западная промзона. «У арендаторов спросом пользуются левый берег Дона, Сельмаш, батайское направление, где любят снимать помещения площадью 200-600 кв. м металлоторговцы и крупные оптовики», - утверждает Алексей Руденко, специалист по аренде коммерческой недвижимости компании «Риэлти».

Новые масштабы.
Дефицит крупных складов - одна из основных проблем складского бизнеса в регионе. Помещение площадью 1000-2000 кв. м найти нетрудно, однако ритейлерам и их поставщикам нужны уже другие масштабы. «Спрос на большие склады велик, а на рынке их практически нет, - отмечает Анжела Бабиян. - Например, найти складское помещение площадью 5000 кв. м сейчас сложно». Склады советских времен не рассчитаны на интенсивный товарооборот, который имеют сегодня крупные оптовые компании. «Помещения, которые предлагаются на ростовском рынке, не соответствуют нынешним требованиям, предъявляемым к ним клиентами, - соглашается Владимир Литвинов, специалист коммерческого отдела компании "Титул". - Сейчас многие инвесторы, главным образом ростовские бизнесмены, намерены строить складские помещения классов А и В». Соответствие определенному классу подразумевает многочисленные требования к помещению - начиная от качества пола, высоты потолков и специального температурного режима и заканчивая наличием удобного подъезда и транспортной развязки.
Себестоимость строительства данных площадей, по словам Литвинова, обходится в $400 за кв. м. Но строительство склада площадью до 5000 кв. м инвесторам не интересно. «Рынку нужны помещения по 5000-20 000 кв. м, - продолжает Литвинов. - Спрос на них таков, что арендовать их сейчас будут и по 300 рублей за кв. м в месяц. Простаивать такому складу не придется. Его быстро займут крупные клиенты, которым необходимы площади по 5000-10 000 кв. м. Срок окупаемости такого склада, по нашим расчетам, - от 6-7 лет». Сейчас аренда «холодного» склада на окраине города обходится в 100-150 рублей за кв. м в месяц. За теплое помещение с хорошим полом и удобным подъездом нужно платить до 250 рублей за кв. м. За предыдущий год арендные ставки возросли на 25-30%, в то время как цена - на 40-50%. Последняя в зависимости от качества площадей варьируется от $300 до $500 за кв. м и выше. Стоимость склада намного зависит от его класса и местоположения.
Риэлтеры уверены, что высокая цена складских площадей подчас делает покупку невыгодной. Если потом сдавать склад в аренду, вложения окупятся лет через 15. Кроме того, наверняка понадобятся дополнительные инвестиции в ремонт, модернизацию и оборудование. Сейчас предпочтительнее купить землю и построить новый склад. Судя по ситуации на рынке, строительство складов для последующей сдачи в аренду может стать выгодным бизнесом, особенно для тех, кто имеет подходящие участки земли на окраине. И многие клиенты уже рассматривают похожие варианты.
По словам риэлтеров, строительство современных складов в Ростове сейчас можно назвать лучшим вариантом вложения средств на рынке недвижимости. Если рынки офисной и торговой недвижимости почти поделены, то рынок складов ждет своих игроков. Тот, кто придет сюда одним из первых, не будет испытывать недостатка в платежеспособных клиентах.
Ростовские власти выражают готовность идти навстречу тем компаниям, которые захотят реализовывать в регионе проекты складских терминалов. В свое время они приютили у себя крупные столичные компании, которые начали застраивать Ростов жильем - «СТ Групп Регион», «ПИК-Регион» и «Пересвет-Регион».