midium.ru

По количеству, но не по доходности.
Беспрецедентный рост цен на жилье вызвал резкий рост паевых фондов недвижимости: их количество в 2006 году удвоилось, а стоимость чистых активов увеличилась втрое. Хотя законодательство скорее препятствовало такой оптимистичной динамике. Впрочем, доходность ЗПИФ рекордов не побила - она была далеко не самой высокой за историю существования этого финансового инструмента.
ЗПИФ в сфере недвижимости пользуются все большей популярностью. Их количество в прошлом году снова увеличилось в два раза - теперь их стало 160. Впрочем, это происходит уже три года подряд. Что касается чистых активов, которые состоят, главным образом, из недвижимости, инвестконтрактов и ценных бумаг, то их стоимость третий год подряд утраивается. В прошедшем году активы фондов недвижимости оценивались в более чем 58 млрд рублей - это примерно $2,1 млрд. Увеличение впечатляющее. Но, например, стоимость активов американских фондов недвижимости (real estate investment trust, REIT) к концу 2005 года составляла, по данным банка «Ренессанс Капитал», примерно $475 млрд. Впрочем, история REIT в США длится с 60-х годов прошлого века, тогда как первые ЗПИФ недвижимости в России появились только в 2003 году.

Парадоксальные результаты
Такое поступательное развитие индустрии фондов недвижимости эксперты объясняют исключительным ростом цен на недвижимость (так, стоимость жилья эконом-класса выросла почти в два раза), произошедшим в прошлом году, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге. 
Однако при этом прирост стоимости чистых активов (СЧА) ЗПИФ в 2006 году был не самым высоким за всю историю их существования. Средний показатель за девять месяцев выглядит очень скромно: всего, по данным аналитической компании Cbonds. ru, 18,98%. При этом есть фонды, у которых СЧА снизилась (например, на 16,15%), а есть фонды, у которых чистые активы существенно выросли.
Как сообщили ББ в Cbonds.ru, больше половины из 59 ЗПИФН, работающих с начала года, не поднялись выше средней отметки.
Больше всего активы выросли у фонда «НевоИнвест» (УК «Музей») - на 120,25%. Но в 2005 году увеличение СЧА у «Нево-Инвеста» был еще серьезнее - на 478,67%. По итогам 12 месяцев результаты могут быть немного иными, в частности если фонды произведут переоценку своих активов. Так, недавно такая переоценка произошла в фондах, управляемых УК «Старый город». В результате активы фонда «Северный парк» (жилье бизнес-класса на Ленинградском проспекте в Москве) выросли на 1500%. Очевидно, что этот фонд станет абсолютным лидером по росту СЧА в 2006 году. Впрочем, большинство фондов не только не выплачивают промежуточные дивиденды своим пайщикам, но и не выкупают паи до закрытия фонда. Поэтому сказать, что фонд заработал своим пайщикам такие фантастические доходы, нельзя.
Американские паевые фонды недвижимости в 2006 году заработали для своих пайщиков примерно 30% дохода, несмотря на многомесячное падение рынка недвижимости. Но в США REIT не менее 75% своего дохода должны извлекать из арендной платы или процентов по закладным. Арендная плата - менее рискованный источник по сравнению с инвестициями в строительство, но и менее доходный.

Соревнуясь с «голубыми фишками».
Рост цен на недвижимость не мог не привлечь внимания инвесторов к этому сегменту рынка. Но в 2006 году профессиональные и частные инвесторы стали активнее присматриваться не только к недвижимости как таковой, но и к фондам недвижимости. К сожалению, данных о динамике роста числа пайщиков, как и информации по их количеству в целом, нет, но, по общему мнению, ЗПИФН перестают быть инструментом, предназначенным только для девелоперов.
«Недвижимость как актив всегда была интересна инвесторам. Но в 2006 году на индустрию обратили более пристальное внимание частные лица», - замечает Дмитрий Симагин, генеральный директор УК «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент». «Рост цен на недвижимость дает возможность предложить рынку новый финансовый инструмент в виде паев ЗПИФ», - соглашается с ним Олег Сыпин, заместитель генерального директора УК «КИТ Финанс».
Следует оговориться, что в РФ, в отличие от Соединенных штатов, эти фонды недоступны массовому инвестору: стоимость пая у нас в среднем составляет примерно 300 000 рублей, в США - $1000. И сама конструкция закрытого фонда недвижимости предполагает сжатые сроки его формирования (в течение трех месяцев), за это время паи сложно продать частным лицам. Поэтому, по данным Национальной лиги управляющих, физических лиц в ЗПИФ не больше сотни. Но фонды недвижимости, как и все финансовые институты, заинтересованы в их приходе. Так, ЗПИФ «КИТ - Российская жилая недвижимость» провел так называемое вторичное размещение паев и на 50% привлек в фонд деньги частных инвесторов. Динамика роста паев обещает хорошую доходность инвестиций: так, если 1 сентября пай можно было купить за 1012 рублей, то 29 декабря он стоил уже 1136,31 рубля (СЧА на конец 2006 года - 568 млн рублей). Впрочем, в 2007 году такой доходности ЗПИФ не ожидается.

В прошлом году впервые произошло первичное размещение паев ЗПИФ на бирже. Пионером стал ЗПИФ «Эй Джи Капитал Интерра», управляемый УК «Эй Джи Эссет Менеджмент». «Это размещение повысило не только ликвидность паев, но и капитализацию фонда», - рассказывает Александр Агибалов, управляющий директор УК. 90% пайщиков «Эй Джи Капитал Интерра» - профессиональные инвесторы: банки, инвестиционные компании, негосударственные пенсионные фонды, 10% - частные лица и непрофессиональные участники. Фонд продает проекты по строительству загородной недвижимости на Рублево-Успенском и Киевском шоссе. Капитализация фонда на конец 2006 года по результатам торгов на РТС и ММВБ составила более 4 млрд. рублей. Рост курсовой стоимости паев в 2006 году превысил 70%. Такой показатель является превосходным даже для паевых фондов «голубых фишек». Очевидно, что в 2006 году ситуация изменилась, появилось множество фондов недвижимости, созданных банками и инвестиционными компаниями, которые рассматривают недвижимость как один из финансовых инструментов. Все эти три года существования ЗПИФН на рынке преобладали фонды, созданные девелоперами для решения различных бизнес-задач: оптимизации налогообложения, сохранения недвижимости от посягательства третьих лиц и т.д. Между тем крупные девелоперы склонны рассматривать ЗПИФН далеко не как главный финансовый инструмент для реализации своих проектов.
Но если в самых крупных ЗПИФ до сих пор главными пайщиками были девелоперы (например, ЗПИФ «Наш город» под управлением УК «Старый город», «дочки» МИАН; фонды, управляемые УК «КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент»), то в прошлом году второй по величине ЗПИФ «Олимп» (СЧА - около 7 млрд. рублей) был создан финансово-инвестиционной компанией «Метрополь». Но при этом УК «Метрополь», управляющая семейством открытых паевых фондов, средства своего ЗПИФ «Олимп» вложила в объекты недвижимости завода «Москвич». УК «Метрополь» не могла не оценивать риски, связанные с аукционом по продаже таких активов, поэтому ЗПИФ «Олимп» является еще и способом сохранения приобретенной собственности от претензий третьих лиц.

Фонды хотят другие законы.
В 2006 году законы скорее препятствовали появлению новых ЗПИФН. В особенности это относится к ФЗ №214. Как известно, закон «О долевом строительстве...» запретил привлекать инвестиции на этапе предпроектного согласования. Между тем этот период согласований растягивается до 1,5-2 лет, а расходы могут составлять до 20% от себестоимости всего проекта. Ни банки, ни фонды недвижимости (в соответствии с действующим законодательством) не могут войти на начальной стадии проекта со своим финансированием. Но ЗПИФ придумали, как обойти это препятствие совершенно законно. Схема, позволяющая фондам недвижимости входить в строительство на ранних этапах, заключается во вхождении в акционерный капитал застройщика или покупке долей общества с ограниченной ответственностью. Деньги, полученные застройщиком от такой сделки, становятся начальным капиталом, с которым можно производить предпроектную подготовку. Подобный алгоритм широко применяется девелоперскими ЗПИФН, но официально не афишируется.
«Фонды недвижимости стали альтернативой долевому инвестированию, - считает Наталия Плугарь, заместитель генерального директора управляющей компании "Уралсиб". - Нормативная база ФСФР позволяет ПИФ заключать договоры инвестирования или соинвестирования (в отличие от всех иных лиц, которым законом №214-ФЗ заключение таких договоров было запрещено), что гораздо проще, чем регистрировать договоры долевого участия».
«Большинство ЗПИФН не являются классическими строительными фондами, - убежден Эдуард Воронин, заместитель генерального директора УК "Метрополь". - Это либо рентные, либо девелоперские, возведенные не под строительство, а для решения различных стратегических задач собственников объектов недвижимости (получения "налогового кредита" и т.д.). У них проблем с финансированием проектов на начальных этапах нет».

Из позитивных законодательных изменений управляющие компании отмечают продление} срока нахождения активов (инвестиционных контрактов) в фонде недвижимости. «Срок нахождения таких контрактов ограничивается (двумя, а потом тремя годами). Новое "Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов №05-8/пз-н" предусматривает продление сроков владения имущественными правами по инвестиционным контрактам еще на год, до 1 апреля 2008 года, что позволяет извлечь максимальный доход из проекта», - замечает Симагин.
Но третье продление срока владения инвестконтрактами является промежуточным решением, которое не очень устраивает участников рынка. Управляющие компании ждут, когда закон «Об инвестфондах» разрешит использовать инвестиционные контракты как полноценный актив, без каких либо ограничений. А это станет возможно тогда, когда в законе появятся понятия «квалифицированный, или профессиональный, инвестор» и «неквалифицированный инвестор».
Девелоперские фонды могут получить статус квалифицированных, или профессиональных, инвесторов, которым можно будет использовать инвестконтракт как актив, а рентным ЗПИФН, или неквалифицированным инвесторам, - не разрешат. Но в этом случае физические лица будут лишены возможности приобретать паи девелоперских фондов. Закон «Об инвестфондах» может быть принят уже веснойтекущего года.